検査済証がない建物でも、増築や改修はできます｜2025年4月から変わった「現況調査」の進め方

2026.11.11 ／ 建築 ／ 図面

既存住宅の外観と現況調査の準備を表すイメージ（AI生成）。特定の建物や、検査済証の有無・法適合状況を示すものではありません。

「倉庫を少し広げたいのですが、建てたときの検査済証が見つかりません」

「用途を変えて使いたい。古い建物だから、もう手が付けられないと言われました」

古い建物の相談では、この話が本当によく出ます。結論から書くと、検査済証が無いというだけで、増築や改修ができなくなるわけではありません。やり方は国が示していて、しかも2025年（令和7年）4月から、その進め方が新しいものに切り替わりました。

この記事では、検査済証が無い建物を増築・改修・用途変更するときに今どう進めるのか、施主の立場で知っておきたいところと、設計側がやることを順にまとめます。

検査済証とは何か。なぜ無い建物があるのか

建物を建てるときは、着工前に建築確認を受け、工事が終わったら完了検査を受けます。その完了検査に合格したときに交付されるのが検査済証です。「図面どおりに建ちました」という証明書にあたります。

ところが、ひと昔前は確認だけ受けて完了検査を受けないまま使い始めた建物が少なくありませんでした。検査を受けたのに書類を紛失した、建てた会社が無くなって控えも追えない、というケースもあります。どの事情でも、手元に検査済証が無いという点では同じ状態になります。

検査済証が無いと困るのは、次に手を入れるときです。増築・改築・大規模の修繕や模様替・用途変更では、新しく造る部分だけでなく、手を付けない既存部分が建築基準法に適合しているかも問われます。その足場になる書類が無い、という状態になるためです。

検査済証が無い＝違反建築物、ではありません

ここは誤解されやすいところなので、国の文書の言い方をそのまま紹介します。国土交通省が2024年（令和6年）12月6日に出した技術的助言（国住指第318号）には、次の趣旨が書かれています。

• 完了検査を受けなければならなかったのに受けていないこと自体は、確かに規定に違反している
• しかし、検査済証が交付されていないことのみをもって、直ちに違反建築物への措置が必要だと判断されるものではない
• 適合しない部分があっても、建物全体を法に適合させる形で増築等を行えば、確認・検査を受けて適法に工事ができる
• そのため、確認審査の前に、その建物が違反建築物かどうかを行政が確定させる必要は必ずしもない

つまり「まず白黒つけてからでないと話が進まない」わけではなく、今の状態を調べて、足りないところを直す計画にすれば前に進められるという整理です。検査済証が見つからないと分かった時点であきらめてしまうのは、もったいない判断になります。

2025年4月から「現況調査ガイドライン」に変わりました

これまでは、2014年（平成26年）7月2日付の「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」（国住指第1137号）という仕組みが使われていました。名前のとおり、指定確認検査機関を活用する調査です。

これが、国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」に引き継がれました。旧ガイドラインは廃止され、2025年（令和7年）3月31日以前にすでに始まっていた調査だけが従前の扱いを続けられることになっています。

新しいガイドラインの特徴は、調査を行うのが建築士であることと、検査済証の有無にかかわらず既存建築物の改修全般（増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替・用途変更）を対象にしていることです。検査済証が無い建物だけのための特別な手続き、という位置づけから、既存の建物を使い続けるための一般的な手順へと広がった形です。

背景には、同じ2025年4月1日に施行された建築確認の対象の見直しがあります。これまで審査が省略されていた規模の木造建築物でも、増築等で審査する項目が増え、大規模の修繕・模様替にも新たに建築確認が必要になりました。既存部分の状態を確かめる場面が増えたぶん、その手順を整理しておく必要が出てきた、という流れです。

現況調査は「調査1」と「調査2」の二段構え

ガイドラインの流れは、おおまかに次のとおりです。

• 調査1（書類の調査）… 直近の工事について検査済証が交付されているか、その工事にいつ着手したかを調べます。着手時点が特定できるかどうかで、このあとの進み方が変わります
• 調査2（現地調査）… 実際に建物を見て、今の法令に適合しているか、そして直近の工事に着手した時点の法令に適合していたかを調べます。後者で「当時は適法だった」と確かめられた規定が、いわゆる既存不適格として整理されます
• 改修計画の作成… 調査2の結果に応じて計画をまとめます。調査報告書は確認申請の図書として活用することが想定されています

検査済証がある場合は簡易な現地調査で済むこともあり、無い場合は現地調査の範囲が広くなります。「検査済証が無い」こと自体が門前払いの理由になるのではなく、調べる手間が増えるという違いだと考えると分かりやすいと思います。

調査結果は4つに分けて整理されます

調査では、規定ごとに次のように区分して記録します。その後の扱いがそれぞれ違います。

施主の立場で大事なのは、「既存不適格」と「不明」では、必要な工事の量がまったく変わるという点です。当時の図面や書類が残っていて着手時点がはっきりすれば「既存不適格」として緩和を使える規定が、資料が何も無いと「不明」になり、今の基準まで直す費用がのしかかることがあります。

先に探しておきたい書類

相談の前に、次のものが家や会社に残っていないか探しておくと、調査が早く進みます。

• 確認済証・検査済証（表紙だけでも。番号と日付が手がかりになります）
• 確認申請の副本一式（図面が綴じてあるもの）
• 竣工図・施工図、構造計算書
• 増築や改修をしたその後の工事の書類（直近の工事がどれかを決める材料になります）
• 工事の契約書・請求書・写真（着手時点を裏付ける材料になることがあります）

検査済証そのものが無くても、台帳記載事項証明書という形で、確認や検査の記録が役所に残っているかを調べられる場合があります。まずは建物のある市区町村・特定行政庁の建築担当窓口に問い合わせてみてください。

私達の現場から

私達の現場でも、古い建物の内部を作り変える仕事では「図面がそろっていない」ところから始まることがよくあります。家具や造作を入れる側から見ても、壁の下地がどうなっているか、天井裏に何が通っているかが分からないままでは、採寸も納まりも決められません。

そういうときは、現地で実際に測って図面を起こすところから入ります。手間はかかりますが、測った図が1枚あるだけで、その後の打ち合わせの速さがまるで違います。現況調査も考え方は同じで、調べて記録に残すこと自体が、次の工事を進めるための資産になります。

既存の建物に家具や造作を入れる計画で、図面が足りずに止まっているものがありましたら、現況の採寸・作図からお手伝いできます。お気軽にご相談ください。

まとめ

• 検査済証が無くても増築・改修・用途変更はできる。国の技術的助言でも、無いことのみをもって直ちに違反建築物の措置が必要とは判断されないとされている
• 進め方は2025年4月から「既存建築物の現況調査ガイドライン」に切り替わった。旧ガイドライン（平成26年）は廃止
• 調査を行うのは建築士。調査1（検査済証の有無・着手時点）→調査2（現地調査）→改修計画、という流れ
• 結果は適合／既存不適格／その他の不適合／不明の4つに整理される。既存不適格は緩和が使えるが、不明は今の規定まで直すことになる
• だからこそ古い図面・書類を探しておくことが、そのまま工事費と工期に効いてくる

参考リンク

• 国土交通省「既存建築物の活用の促進について」（現況調査ガイドライン）
• 国土交通省「既存建築物の現況調査ガイドライン（概要）」（PDF）
• 国土交通省「既存建築物の確認審査等の円滑な運用について（技術的助言）」国住指第318号（PDF）
• 国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」